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Parabolantenne
Eine deutscher Mieter hat nicht das Recht, auf ihrer Terasse/Balkon eine Satellitenantenne aufzustellen, wenn im Hause ein Kabelanschluss vorhanden ist. Anders als bei ausländischen Mietern kann ihr Informationsbedürfnis durch den Kabelanschluss befriedigt werden. Die Zustimmung des Vermieters ist also vorher einzuholen. Das gilt auch dann, wenn die Antenne lediglich auf einem Betonsockel aufgestellt ist und das Kabel durch ein kleines Loch in der Hauswand geführt wird. Auch dies stellt eine Beeinträchtigung der Bausubstanz dar, die der Vermieter nicht hinnehmen muss, wenn ein Kabelanschluss vorhanden ist. (AG Bochum, 43 C 490/96)

Der Vermieter kann die Beseitigung der Parabolantenne verlangen, wenn der Mieter eigenmächtig und unfachmännisch handelt und/oder bei der Aufstellung die Bausubstanz des Hauses beschädigt (LG Bremen 2 S 376/94, WM 95, 43)

Ausländische Mieter haben ein berechtigtes Interesse an der Auswahl zwischen mehreren Heimatprogrammen. Das Informationsbedürfnis geht jedoch nicht so weit, dass ihnen ermöglicht werden muss, schlechthin jedes mittels Parabolantenne verfügbare Programm zu empfangen, wenn über andere Quellen unter Umständen verbunden mit Zusatzkosten eine ausreichende Programmauswahl gewährleistet ist (LG Köln 10 S 314/00 WM 2001, 235).

Ist bereits ein Kabelanschluss vorhanden, kann der Mieter mit der Begründung, über Satellit könne er noch mehr Programme empfangen, nicht die Erlaubnis für eine Parabolantenne verlangen (OLG Naumburg 4 U 110/93, WM 94, 17)

Hat der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters eine Parabolantenne errichtet und lässt der Vermieter das Haus an das Kabelnetz anschließen, kann der Vermieter den Abbau der Parabolantenne verlangen (LG Gera: 1 S 117/94, WM 94, 523).
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Haustiere
Die Haltung von Hunden gehört zumindest in Großstädten nicht zur vertragsgemäßen Nutzung von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern. MieterInnen sind deshalb - auch bei kleinen Hunden - auf die Zustimmung der VermieterInnen angewiesen. Diese kann die Zustimmung auch dann verweigern, wenn keine konkrete, sondern nur eine abstrakte Gefährdung durch den Hund vorliegt. Die Tierhaltung in Großstadt-Mietwohnungen gehört nur dann zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, wenn jede Beeinträchtigung anderer Hausbewohner ausgeschlossen ist. (AG Bochum, 45 C 29/97)

Ratten sind zwar Kleintiere, der Vermieter darf die Haltung in der Wohnung aber verbieten. Derartige Tiere lösen Ekelgefühle bei den Nachbarn aus (LG Essen 1 S 497/90 WM 91, 340)

Selbst wenn Katzen keine Kleintiere sind, darf der Mieter eine Katze halten, wenn dies aus gesundheitlich-psychischen Gründen notwendig ist (AG Bonn 8 C 731/93 WM 94, 823)

Enthält der Mietvertrag ein Verbot jeglicher Tierhaltung, ist das unwirksam, weil dann auch Wellensittiche oder Goldhamster verboten wären. Das geht nicht. Derartige Kleintiere darf der Mieter immer halten (BGH VIII ZR 10/92, WM 93, 109)
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Mietzahlung
Auf wenige andere Dinge reagieren Wohnungs- und Hauseigentümer so alergisch wie auf unregelmäßig eingehende Mietzahlungen. Mit einem Mieter in Berlin Wedding war - wie durchaus üblich - vereinbart worden, dass er jeweils zum dritten eines Monats im Vorraus bezahlen müsste. In der Praxis kam die Miete über Jahre hinweg verspätet, manchmal erst im Folgemonat. Der Eigentümer mahnte seinen Vertragspartner ab, einige Zeit später traten die Schlampereien aber erneut auf. Als nach einer zweiten Abmahnung wieder 14 Tage bis zur Zahlung verstrichen, folgte die fristlose Kündigung. Die Richter des Bundesgerichtshofes gaben dem Eigentümer Recht. Der Mieter habe es mit seiner nachhaltigen Unpünktlichkeit eindeutig übertrieben (BGH Aktenzeichen VIII ZR 364/04).

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Hausordnung Treppenhausreinigung

Versäumt es ein Mieter, die in der Hausordnung geregelte Reinigung der Gemeinschaftsräume vorzunehmen, darf der Vermieter zu diesem Zweck eine Firma beauftragen und die Kosten dem betroffenen Mieter in Rechnung stellen. Er muss damit auch nicht warten, bis der nächste Mieter an der Reihe ist. Die Pflicht zur Treppenhausreinigung ist vom jeweils eingeteilten Mieter der Natur der Sache nach unverzüglich zu erfüllen. (Amtsgericht Bremen Az. 9C 346/12)

Auszüge aus den Gründen:

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klägerin hat gemäß den §§ 535, 280 i. V. m. dem Mietvertrag vom 18.05.2010 i. V. m. Ziff. 4 der Hausordnung einen Anspruch auf Erstattung der angefallenen Reinigungskosten in Höhe von 35,46 €.

Unstreitig war der Beklagte als Mieter entsprechend der in den Mietvertrag einbezogenen Hausordnung für den Monat Februar 2012 zur Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume des Mietobjekts eingeteilt worden. Unstreitig kam er dieser Verpflichtung bis zum Zeitpunkt der Reinigung seitens der beauftragten Fachfirma am 14.03.2012 nicht nach.

Es kann dahinstehen, ob dem Beklagten vor der Durchführung der Ersatzvornahme das Mahnschreiben vom 07.03.2012 (mit Fristsetzung zum 11.03.2012) tatsächlich zugegangen ist.

Schließlich schuldete der Beklagte entsprechend der vertraglichen Vereinbarung spätestens ab dem 3. Werktag des Monats Februar 2012 die Durchführung der Reinigungsarbeiten. Sofern nicht anderes vereinbart wird, ist ein turnusmäßiger Putzplan und die mit diesem einhergehende Nebenpflicht des Mieters im Zweifel dahingehend zu verstehen, dass die Reinigung im Voraus, und also nicht erst zum Monatsende, zu erfüllen ist. Denn der Bruttomietzins ist vorliegend - wie üblich - im Voraus zu entrichten (vgl. § 556b BGB, § 2 (2) des Mietvertrags). Die Verpflichtung zur turnusmäßigen Treppenhausreinigung stellt insofern eine Position dar, die alternativ als Betriebsnebenkostenposition umlagefähig und dann im Voraus zu zahlen wäre (vgl. LG Bremen, ZMR 2012, 549). Außerdem macht es im Interesse aller Mieter Sinn, dass bei erstmaliger Aufnahme eines Putzplans sogleich zu Monatsbeginn eine Reinigung durchgeführt wird und diese Putzfolge in der Folgezeit beibehalten bleibt; andernfalls hätten die Mieter im ersten Monat der Aufnahme des Putzplans ein dreckiges Treppenhaus zu beklagen. Innerhalb von drei Werktagen ist es dem Mieter regelmäßig auch möglich, seine Verpflichtung, notfalls in den Feierabendstunden, abschließend zu erfüllen.

Die Pflicht zur Treppenhausreinigung ist von dem jeweils eingeteilten Mieter der Natur der Sache nach unverzüglich zu erfüllen. Da alle Mieter im eigenen Interesse ein regelmäßig und zeitnah gereinigtes Treppenhaus erwarten dürfen, ist der Vermieter nicht gehalten, einem säumigen Mieter vorab eine Frist zur Leistungserbringung zu setzen und erst nach ergebnislosem Fristablauf eine Fachfirma mit der Reinigung zu beauftragen oder die Reinigung selbst durchzuführen. Denn dies würde praktisch dazu führen, dass das Treppenhaus gegebenenfalls bis zu 3 Wochen ungeputzt bliebe und sich in der Folgezeit auch andere Mieter veranlasst sehen könnten, es mit dem Putzplan nicht allzu genau zu nehmen. Wird der Putzplan von allen Mietern aber nicht pünktlich eingehalten, kann es zu Beschwerden anderer Mieter im Hause - bis hin zu Mietminderungen - kommen, die den Vermieter im Ergebnis dazu veranlassen könnten, die Treppenhausreinigung von vornherein durch ein Fachunternehmen ausführen zu lassen und die Mieter an den entsprechenden Kosten zu beteiligen (zur einseitigen Änderung der Treppenhausreinigungspflicht vgl. aber: AG Düsseldorf, WuM1986, 306). Dies kann nicht im Interesse der Mieter und also auch nicht im Interesse des jeweils zum Putzen eingeteilten Mieters - hier: des Beklagten - liegen.

Somit liegen vorliegend nach § 281 II Alt. 2 BGB „besondere Umstände“ vor. Der Klägerin war jedenfalls am 14.03.2012 nicht mehr zuzumuten (§§ 282, 241 II BGB), auf die Leistungserbringung seitens des Beklagten zu warten. Ohnehin liegt mit ergebnislosem Ablauf des zugeteilten Monats Februar 2012 eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung seitens des Beklagten vor (§ 281 II Alt. 1 BGB).

II.

Die Kosten der klägerseits beauftragten Fachfirma sind als Aufwendung eine zurechenbare Schadensposition i. S. d. § 249 BGB, da sie durch das vertragswidrige Verhalten des Beklagten veranlasst wurden und der Sache nach erforderlich und zweckdienlich waren. Dass die Hausordnung eine Ersatzvornahme nicht vorsieht, ist insofern unerheblich (vgl. Palandt, 71. A., Vorb v § 249, Rn. 44). Im Übrigen ergibt sich der Erstattungsanspruch auch unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683 BGB), da die Klägerin ein dem Beklagten obliegendes Geschäft ausführen ließ.

Der Beklagten schuldet in voller Höhe Kostenerstattung. Die Firma C. hat die geleistete Tätigkeit am 26.03.2012 gegenüber der Klägerin mit 35,46 € (2 Arbeitsstunden) abgerechnet. Dieser Betrag erscheint nicht übersetzt (§ 287 ZPO).

Der Beklagte schuldet nicht nur anteilige Kostenerstattung. Zwar hat die Firma C. die Reinigung erst Mitte März - und also zu einem Zeitpunkt, zu dem bereits ein anderer Mieter für den Treppenhausdienst eingeteilt war - durchgeführt. Der Arbeitsaufwand hat sich durch den Umstand, dass im Zuge der Arbeiten teilsweise auch Dreck beseitigt wurde, für den an sich der turnusmäßig nachfolgende Mieter zuständig war, nicht nennenswert erhöht. Wischen bleibt Wischen.

Die Nebenforderung basiert auf den §§ 291, 288 BGB.

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 713 ZPO.

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